要约邀请的重新定位

A 房产公司将其所有的100多间营业房出租给100多位经营者，分别签订了房屋租赁合同，期限到2004年12月31日届满。在2004年10月1日时，A 房产公司向各承租户(经营者)送达了书面通知，通知的内容是“为提高城市品位，将100多间营业房所处的街道改造为全市唯一有特色的服装步行街。经公司研究决定，将100多间营业房在2004年底到期后，全部收回，进行统一装修，待工程完工后，对外公开招租，房租费将统一提高为每平方米每月50元(注：原租房户如有意开品牌服装店，可到公司报名，公司将优先考虑)。特此通知。"在2004年12月31日，100多位原承租户续订了为期三年的房屋租赁合同，合同约定租金提高到每平方米每月50元，但并未将通知中的改造为全市唯一有特色的服装步行街载入合同。嗣后，服装步行街没有建成，100多位承租户要求A 房产公司退还提高部分租金，A房产公司拒退，酿成纠纷。

  一、引 言

在该案诉讼过程中双方律师以及法官对通知的法律地位与法律效力产生了很大分歧，有观点为认该通知应当属于要约邀请，其表达的是A房产公司希望原租房户或者社会公众向自己提出承租营业房的意思,依据合同理论以及法律规定，通知对双方当事人不具有法律约束力;有观点认为该通知应当属于要约，其表达了A房产公司希望和各现租房户续订租赁合同的意思，符合我国合同法规定的要约构成要件，故其对租赁合同双方具有法律约束力。继而将100多间营业房所处的街道改造成全市唯一有特色的服装步行街是A房产公司的合同义务，其应当依约履行。

  要约邀请和要约是两个不同的法律术语，其法律含义大相径庭。对该通知法律地位的正确定位，关乎案件的处理结果，直接决定当事人的利益得失。但区分要约邀请和要约，又相当复杂，各国立法和实践主张也不完全一致，区分标准也不甚统一。在办理该案时，笔者提出了“该通知应当属于要约邀请，但通知中将100多间营业房所处的街道改造为全市唯一有特色的服装步行街之内容，应当依法当然成为续订的房屋租赁合同的组成部分”之代理意见。 也就是说，虽然要约邀请不是合同的组成部分，原则上对合同当事人没约束力，但是在特定条件下，符合一定标准时，要约邀请包含的特定内容可以当然成为合同内容，约束合同当事人，而不以内容载入合同为前提。这是本文的中心观点，下面依据我国合同法律及司法解释的相关规定，结合有关合同理论，予以阐述。

  二、对要约和要约邀请的传统理解

  1、对要约的传统理解。

  要约(offer)，又称发盘，是一方当事人向另一方当事人提出意向以达成某项合约的建议。一权威定义是：“发盘是一方向另一方表明欲就某项标的订立合同的行为，而且发盘一旦被另一方接受，则对发盘方是有约束力的。”①我国合同法第14条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(1)内容具体明确;(2)表明经受要约人要约人即受该意思表示约束。该条规定揭示了要约的性质和构成要件。学术界主流观点认为要约的构成要件包括以下几个方面：第一，要约必须具有订立合同的意图。要约人发出要约的目的在于订立合同，而这种订约的意图一定要由要约人通过其发出的要约充分表达出来，才能在受要约人承诺的情况下产生合同。第二，要约必须向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出。要约人向谁发出要约也就是希望与谁订立合同，要约只有向要约人与之缔结合同的受要约人发出，才能够唤起受要约人的承诺。然而要约人是否必须是特定的人，则存在不同的观点。从各国立法的经验来看，大陆的立法在传统上要求要约的相对人必须特定;而英美法尽管认为要约的对象可以是特定的人，也可以是不特定的人，但如果要约人向不特定的人发出要约，由此所产生的责任应由要约人承担。②第三，要约的内容必须具体确定。所谓“具体”是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，如果不能包含合同的主要条款，承诺人即难以作出承诺，即使作了承诺，也会因为这种合意不具备合同的主要条款而使合同不能成立。所谓“确定”，一方面，是指要约的内容必须明确，而不能含糊不清，使受要约人不能理解要约人的真实含义，否则无法承诺。另一方面，是指要约在内容上必须是最终的、无保留的。

  2、对要约邀请的传统理解。

  要约邀请也称要约引诱，或者邀盘(invitation to treat)，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请具有如下特点：第一，它是指一方邀请对方向自己发出要约。③第二，从法律性质上讲，要约邀请是一种缔约的准备行，也就是说要约邀请是当事人订立合同的预备行为，在发出要约邀请时，当事人仍处于订约的准备阶段。④第三，要约邀请只是引诱他人发出要约，它既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人。

  3、要约与要约邀请的区别。如何区别要约与要约邀请;在实践中极为复杂，各国立法和实践对此规定的标准并不完全一致。根据我国司法实践和理论，可从如下几方面来区分要约和要约邀请。

  (1)根据当事人的意愿来区分。根据当事人的意愿来区分要约和要约邀请应当作为首要的标准，只有在当事人的意思无法确定，才能以法律的规定作为补充的标准来区分要约和要约邀请。此处所说的当事人的意愿，是指根据当事人已经表达出来的意思来确定当事人对其实施的行为主观上认为是要约还是要约邀请。

  (2)依法律规定作出区分。例如，我国《合同法》第15条规定，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请，据此对这些行为应认定为要约邀请。

  (3)根据订约提议的内容是否包括了合同的主要条款来确事实上该提议是要约还是要约邀请。要约的内容中应当包含合同的主要条款，这样才能因承诺人的承诺而成立合同。而要约邀请只是希望对方当事人提出要约，因此它不必要包含合同的主要条款。