农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用

农村集体土地是最基本的农业生产、生活资料，妥善处理农村房屋买卖纠纷对保障农民合法权益、促进农业健康发展具有非常重要的意义。党的十八届三中全会明确提出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。2015年中央一号文件要求“改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障的新机制”，而同期国务院办公厅下发的《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》仍对农村房屋的受让主体作出限制性规定，规定农村产权流转交易的受让方原则上没有资格限制（外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行），但农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权除外。为规范农村房屋买卖合同案件的审理，保障和促进农村房屋健康有序流转，安徽省高级人民法院（以下简称“安徽高院”）2012年曾出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（以下简称“《指导意见》”），对农村房屋买卖合同审理作出原则性规定。然而，近年来，随着新农村建设不断推进和小城镇开发的加速，农村土地及房屋确权颁证工作即将铺开，涉及农村房屋买卖的新情况、新问题不断出现，需要我们对已有的审判经验进行总结、检视，以进一步规范对农村房屋买卖合同纠纷案件的审理。

　　一、近年来农村房屋买卖合同纠纷的基本情况

　　近年来，安徽省受理的农村房屋买卖合同纠纷案件总量较小，其数量并未随着近年来民事案件数量大幅增加呈快速上升趋势，在部分年份甚至有所回落。这与农村居民传统上比较厌诉和各级法院对农村房屋买卖合同纠纷审慎受理是分不开的。

　　（一）以买受人身份为标准，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖；二是本集体经济组织成员向其他集体经济组织成员出售农村房屋；三是城镇居民购买农村居民房屋。农村房屋买卖合同纠纷案件类型多样，但分布相对集中，主要集中在向本集体经济组织成员外出售房屋的情形中，本集体经济组织成员之间的房屋买卖相对较少。

　　（二）以农村房屋买卖纠纷发生原因为标准，农村房屋买卖纠纷产生相当一部分原因系拆迁导致房屋利益上涨，原出卖人不愿意继续履行合同或者要求返还已交付的农村房屋。由于法律对农村房屋的流通存在诸多限制，过多地支持违约者主动性诉请导致社会存在严重的“诚信危机”。

　　（三）正是因为人民法院受理的农村房屋买卖合同纠纷相当一部分起因于一方主动违约诉请，而且恶意者往往还能找出一定的法律依据，法官便如同钟摆般不停地在法律、情理之间徘徊。为实现案结事了人和，避免法律判决与社会倡导的诚信价值相悖，法官往往花大量精力作此类案件当事人的息诉罢访工作，晓之以情、动之以理，甚至动员当事人的亲属、居委会成员等共同劝导当事人“邻里乡亲，以和为贵”。因此，农村房屋买卖合同纠纷的裁判结果往往以调解、撤诉、裁定驳回为主；而在以判决结案的情况中，案涉农村房屋买卖合同被认定无效的比例较高。

　　二、当前农村房屋买卖合同纠纷案件中的主要疑难问题

　　（一）违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同的效力

　　我国《土地管理法》第62条第1款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”仅从字面上来看，一户村民如果拥有两处以上宅基地当然违反法律规定，也即本集体经济组织成员有住宅又购买其他住户住宅的，房屋买卖合同无效。实践中，对违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同纠纷，部分判决认定合同无效。（2013）甬慈逍民初字第131号民事判决指出“对农村宅基地使用权我国土地法有特别规定，每户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，被告已合法拥有一处宅基地，且被告也没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件，因此，原、被告签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，不受法律的保护。”（2010）汝民初字第761号判决亦指出“根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原告王朝现不具备分户条件。据此，原告王朝、被告孟新正买卖农村宅基地的行为违反了农村一户一宅的规定，被告孟新正将自己的宅院一处转让给王朝的口头合同为无效合同”。显然，上述两判决均将《土地管理法》第62条的规定定性为“效力性强制性规定”。

　　当然也有法院认为《土地管理法》第62条1款关于一户一宅的规定并非效力性强制规定，违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同并不当然无效。如安徽省（2011）泾民一初字第00414号判决指出“根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。相反上述法律条文中也间接肯定了村民出卖住房的行为，只是禁止卖房后再次申请宅基地。”

　　（二）非同一集体经济组织成员间农村房屋买卖合同效力

　　《指导意见》对农村房屋买卖合同纠纷规定如下：“13.城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第52条和《土地管理法》第43条的规定，认定为无效。农村房屋买卖合同被认定无效的，可以根据当事人的过错、所获利益、赔偿能力等情况，判令其承担相应的缔约过失责任。14.非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”《指导意见》实施以来，对明确农村房屋买卖合同案件审理思路、统一裁判标准起到了重要的作用。然而，随着审判实践的不断发展，《指导意见》需要以发展的眼光重新审视。

　　（三）共有人一方未经他方同意出售农村房屋的情形

　　近年来，安徽省出现数起共有人一方未经他方同意擅自出售农村房屋买卖合同的案件。如宣城中院在一起案件中认为“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。案涉房屋系赵某婚前财产，其并未授权张某售房，也未对张某的售房进行追认。”因此，宣城中院认定合同无效。类似案件还有很多。该问题的实质是：最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《买卖合同解释》”）第3条第1款的适用范围应如何界定以及该解释的实施是否对原有的共有财产（特别是夫妻共有财产）的处分及第三人的取得产生实质性影响。

　　（四）农村拆迁安置房买卖合同纠纷

　　近年来，随着农村集镇化建设、城乡建设用地指标联动以及大型基础设施建设，农村出现拆迁安置房并出现相应买卖合同纠纷。安徽省宁国市法院（2011）宁民一初字第01673号判决认为“原告与被告所交易的宁国市河沥溪办事处畈村村燕子山农民公寓楼4幢103室房屋性质是拆迁安置房，至法庭辩论终结前，讼争房屋的土地性质仍为集体土地，且尚未取得房屋所有权证和土地使用证。原、被告非同一集体经济组织成员，且双方在交易前亦未依法办理拆迁安置房上市交易审批手续，补交土地出让金和享受优惠的有关税费，属于不得上市交易的情形，故原被告双方签订的房屋转让合同应属无效。”

　　（五）小产权房买卖问题

　　小产权房并非严谨的法律概念，其内涵和外延也不明确，只是因备受舆论关注一直成为社会焦点。从字面及社会公众讨论的主要内容来看，小产权房系在农村集体土地上建设的所有人拥有一定产权的房屋（在较早时期存在乡镇颁发土地证的情形），所以实际生活中所称的小产权应当是在集体建设用地上建设的有一定合法审批手续的房屋。2008年7月1日《房屋登记办法》实施以来，符合条件的农村房屋可以向房屋登记机构办理产权登记，而房屋登记办法确定的房屋登记机构系直辖市、市县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。因此，由基层人民政府颁发的“小产权”已经很少见了。在此情形下，“小产权房”买卖的法律责任应当如何确定，以及在法律上是否有单独研究的必要需要审视。

　　（六）新农村建设中的房屋买卖引发的纠纷

　　新农村建设政策不完善、缺乏系统规划，但受利益驱动，利用新农村建设政策开发建设房屋的现象迅速增长，由此产生的房屋买卖合同案件也迅速增加，且表现形式多样化。实践中，凡是以新农村名义进行开发建设的农村房屋买卖案件，特别是在建设过程中涉嫌诸多不规范操作的情形，多数法院不予受理。因国家对新农村建设的政策尚不具体完善，如果冒然受理并作出裁判，甚至可能引起更大的纠纷。

　　（七）农村被撤并的小学等公益设施对外出售引起的纠纷

　　伴随着我国城镇化进程的加快及计划生育政策的持续实施，农村适龄人学儿童迅速减少，诸多农村小学无法继续开展教学任务，出现了“农村小学的撤并潮”，当地村委会或政府为了充分利用资源便对外出售，引起了房屋买卖纠纷。实践中，法院对此类案件一般不予受理，目的是防止集体财产流失。

　　（八）对特殊农村房屋买卖纠纷案件不予受理的标准不够明确

　　如前所述，部分法院对涉及农村房屋案件，特别是新农村建设中存在一定违法行为的房屋买卖行为，不予受理，已经受理的，驳回原告的起诉。应当看到，这些法院的作法是有一定合理性的。首先，基于现实考量若法院受理而最终不能处理，引起的矛盾会更大。其次，农村房屋买卖合同常常被认定为无效，裁判的实体结果容易使违约者一方受益，违背了民法的诚实信用原则。然而在现实审判中，对农村房屋买卖合同不予受理的界限范围不够明确，难免给当事人及社会各界造成人民法院任意“甩包袱”的印象。

　　（九）农村房屋买卖合同认定无效后的处理

　　我们发现，人民法院审理的农村房屋买卖合同大多宣告无效。在宣告无效之后各地法院采取“范围灵活、分担明确”的原则确定合同无效后的责任承担问题，以弥补因认定合同无效带来的“诚信危机”。

　　1.应否双方返还。《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”法律规定，在合同无效的情形下，原则上一律适用“返还原则”，仅在不能返还或者没有必要返还的情形采取补偿原则。

　　现有的立法和司法实践没有明确返还例外的适用情形。从我们收集的材料来看，认定合同无效后，采取不予返还或者没有必要返还的十分少见。对此，学界提出新观点应当通过扩张解释的方法来拓展“没有必要返还”，从而更好地维护诚信原则，维护交易安全。[1]

　　2.责任依据。《合同法》对涉及无效合同的处理集中在第42条和第58条相关规定中。《合同法》第42条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”《合同法》第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”各地法院在适用法律依据上存在分歧。部分法院适用《合同法》第42条缔约过失责任，部分法院适用《合同法》第58条规定，部分法院同时适用《合同法》第42条和第58条规定。《指导意见》未明确适用法律条文，从条文分析上看应当是似乎是适用《合同法》第42条界定责任性质，适用《合同法》第58条确定责任分担。

　　3.赔偿范围。合同认定无效之后，我国学界与实务界对赔偿范围界定为信赖利益，并无实质性分歧，只是学界与实务界均拓展了传统意义上的信赖利益的范围。即在双方过错的情况下亦可以适用信赖利益赔偿的概念。何为信赖利益，我国学界与实务界始终缺乏统一见解，只是明确信赖利益范围不得超过合同的履行利益。[2]

　　第一，房屋升值利益。合同宣告无效之后，房屋升值利益能否作为损失范围存在不同认识。部分法院对此不予支持，（2010）绩民一初字第00512号民事判决“被告主张按现有市场价值计算房地产升值价值归被告所有不能成立，因为买卖协议自始无效，标的物权属仍归原告不变，其主张与法无据，不予支持。原告因无权占有和受益买卖价款2万元，应予返还并应以国家规定的借款利率计算该款的利息。被告因买卖合同缴纳契税的损失依法应由合同过错之双方各半承担。”

　　从现有的大多数审判实践来看，房屋在合同签订时与合同宣告无效时之间的差价是人民法院酌定赔偿的最重要因素。显然，各地法院的审判实践是基于诚实信用原则，在出卖人与买受人之间寻求某种利益的平衡。北京市高级人民法院出台的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》有类似观点：“农村私有房屋买卖合同应当认定无效……要综合权衡买卖双方的利益……要全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖差价的差异造成的损失……对于买受人已经翻建、扩建房屋Z的情况，应对其添附价值进行补偿。”《指导意见》亦有相应规定。

　　第二，装饰装修费用。对于买受人占有涉案房屋并产生装修费用的，如何计算买受人装饰装修费用的损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对装饰装修费用的损害依据合同效力采取了不同的计算方法—即分别以历史成本法和重置成本法计取。该计算方法对农村房屋买卖宣告无效后，装饰装修费用的处理是否可以参照执行，值得进一步研究。抑或是装饰装修费用应纳入房屋升值利益一体计量中，即实质上农村房屋买卖合同宣告无效后，计算损失原则以重置成本法计量。

　　4.连环农村房屋买卖行为。连环农村房屋买卖合同实践中主要存在如下问题：（1）连环农村房屋买卖合同是否一律无效，是否存在例外情形；（2）原出卖人能否直接向原买受人、后手买受人请求返还房屋或者同时请求返还；（3）后手买受人能否直接向原出卖人主张赔偿损失。