取消公摊面积计价销售引发热议，如何看待公摊面积及其影响？

东莞松山湖律师获悉

最近，有些地方宣布“取消公共场所”或应根据建筑物的建筑区域出售商业住房的消息引发了互联网上的激烈讨论。

过去，商业住房的共同领域引发了许多讨论。为什么公共区域如此受欢迎？我们应该如何查看公共区域？商业住房的销售会对公寓内的建筑区域产生什么影响？

什么是公共区域？

严格来说，诸如“废除公共空间”和“废除公共空间”之类的陈述并不严格。

根据2001年住房和城乡发展部发布的“商业住房销售法规”，商业住房的建设区域由套房的建筑区和共享共同的共同建筑区组成。套件中建筑区域的一部分是独立的财产权，共享共同建筑区域的一部分是共享的财产权。买方享有权利，并按照法律法规的规定承担责任。

上海电子房地产研究所副主任Yan 说，公共建筑物是住房领域的特殊但重要的建筑物，其全名是“公共建筑区”，即整个建筑物的财产所有人共同共享整个建筑物的所有公共场所。公共建筑区域包括：电梯轴，管道轴，楼梯间，垃圾通道，变电站，设备室，公共房屋，过道，关税室等，以及整个建筑物的公共和管理室的建筑区域。

在了解公共建筑区域的含义之后，您将知道上述公共建筑区（例如电梯轴，楼梯间和过道）也是我们居住空间中必不可少的一部分。

Yan 说，“取消公共体育场”并不意味着废除公共体育场。它的确切含义是“在住房销售过程中取消公共体育场”或“调整为集合中的建筑区域计算”。因此，“取消公众所有权”是指在随后的房屋购买和销售中，包括合同签署，房地产证书处理，随后的房屋区域测量，将不再计算常见的部分，但是将计算房屋内的建筑区域。

照片由Xue Yufei，中国商业网络

根据“商业住房销售的规定”，商业住房的建设区域=套房内的建筑区域 +共享建筑区域。因此，在扣除了公共区域之后，集合中可以留多少建筑物区域？根据中国证券在2022年10月发布的一份研究报告，中国没有统一的标准松山湖律师，在中国的公共区域比例的比例是，联排别墅和别墅相对较低，大约1％至8％，7％至12％的多层住宅建筑的7层以下7层以下的居民占7至11楼的居民中的10％至16％的居民中的14％至20％的居民，占地14％至16％，在14％至20％的楼层中，居民中的14％至16％的居民居民，这是14％至20％的居民。 18至33层的住宅建筑。

以100平方米的建筑面积为例，以高层住宅建筑为例。如果公共比率为20％，则建筑物内的建筑区域为80平方米。应当指出的是，根据上述中国银行证券的研究报告，“套装中的建筑区域=套装中的使用区域 +套装 +阳台建筑区域中的墙壁区域”，即设定的建筑区域包括房间中的墙壁，我们实际上可以使用的区域稍小一些。

计算的不透明度

购买商业住房的买家将了解不同住房来源的常见比例是不同的，甚至同一物业中不同类型的住房单位的房屋也将具有不同的共同比例。同时，尽管我们知道共同的比例，但许多人不了解如何计算此比例以及包括哪些公共建筑空间。

Yan 说，由于公共面积不透明的会计方法和模糊的合同条款，住房采集率较低。例如，实际被占用的实际住房要比预期的要小得多，买家认为“愚蠢的食用东莞松山湖律师，不能说任何话”，因此他厌恶地认为无法明确测量的公共区域被计算为住房价格。在过去的几年中，在“价格限制”政策下，一些房地产公司故意扩大了公共区域以赚钱，一些房地产项目的共同领域超过40％，损害了购房者的权利和利益。还出现了许多新问题，例如基于建筑区域计算的财产费收集，这很容易导致争议。

首席分析师Zhang Dawei说，即使是独立的地下室，车库，车库，警卫室和管理室，为多个建筑物提供服务的室也包括在公共区域中，并且根据相关法规，这些规定也不包括在公共区域中。公共区域缺乏信誉，是不便且不透明的。一旦公共区域不是真实的，购房者不仅要为购买房屋支付更多费用，而且还需要在未来的住所中支付更多的费用。

张达维说，政府部门应阐明公共区域，标准化开发商的宣传行为，并严格要求房地产模型室的1：1设计，以使公共区域透明和标准化。

目前，一些地方优化了公共区域中包含的公共建筑空间。 2024年，“ 2024 - 2025年在 City的新转移住宅土地规划和管理的几项措施”由 自然资源局发行建筑区域，但底面积比建筑区域的总数不得超过屋顶面积的25％。上述建筑区域不包括底面积比，公共区域不包括在公共区域中。

照片由Xue Yufei，中国商业网络

现场定价的影响是什么？

购房者和市场对商业住房从建筑区域的销售转变为在建筑区域销售的情况会产生什么影响？

中国指数学院分析了商业住房是根据公寓的建筑区域出售的，这将帮助购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称引起的争议，并促进商业住房销售行为的进一步标准化。预计将来会有更多的城市跟进并发布相关法规。

海顿证券在2023年8月发布的一份研究报告中指出，市场真正需要注意的是公共区域计算的信息透明度和计划合理性。采用包装区域内的定价模型无法从根本上解决公共区域信息不透明度的问题。无论是建筑区定价模型还是套房建筑区定价模型，保护购房者权利和利益的有效方法都可能是改善共同的系数测量技术，阐明有关公共区域测量的法规，并宣传测量和映射的内部细节。

商业住房价格会根据建筑物的建筑区域出售后会上涨吗，这会导致房价上涨吗？中国指数学院认为，这只是计算方法的差异。两种算法下房屋的总价格应该相似，但单位价格会有所不同。海顿证券表示，购房者对生活质量的要求不断提高。在使用定价和出售的集合中的建筑区域时，开发人员应在征用土地早期阶段提高设计要求，并提高住宅用地的利用效率；另一方面，他们应该比以前更合理地对待公共区域，无论是在公共区域的环境还是在公共区域的投资中，他们都将考虑购房者的需求和该项目的最终利润。

张·达维（Zhang Dawei）说，如果这只是定价方法的变化，它将不会对新的和二手住房市场产生影响。目前，一些地方通过调整建筑区域的计算方法来提高新售出的地块商业住房的住房收益率，这将使这些地块中商业住房的销售有益，但会对现有物业和二手住房市场产生一定影响。

尽管有些地方提出了用于商业住房销售的新定价方法，但仍基于建筑区域计算财产费用和供暖费的大部分收集。中国指数学院认为，如果根据套件的建筑区域计算财产费和供暖费，则可能会相应地提高费用的单位价格，并且不一定会降低住房的最终成本。

据媒体报道，一些当地住房和建筑部门的人们说，政策意图不是取消公共体育场，而是要改变定价方法和宣传体育场。此举旨在使购房者对他们购买的居住空间的实际规模有更清楚的了解，这将有助于购房者确定商业住房的成本效益。关于“财产费”，“供暖费”和“税费”等住房成本的讨论仍然需要支持政策的支持。

（原始标题是“取消公共空间”，购买房屋的成本会减少吗？财产费和供应费会减少吗？[财务解释]”）

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